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且已接近2017年全年规模

  7月底政治局会议再次透露出对房地产调控从紧的政策基调,房地产不再作为短期和长期的经济刺激手段。其实在经历了今年年初地产融资的“小阳春”后,5月至今随着一些针对房企融资政策的出台,房企的融资环境有明显收紧的迹象。5月中旬23号文申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作;5月底21世纪经济报道称部分激进房企的公开市场融资可能会被加以限制;7月初监管层对多家信托公司进行窗口指导。

  7月12日发改委又对房企发行境外债提出新要求,要求房企发行外债只能用于偿还到期债务,不能新增海外债务。随着国内融资渠道受阻,在海外发行美元优先票据等手段成为今年以来众多房企能握住的仅有的几根稻草之一。

  Wind数据统计显示,2019年以来,截止7月12日,房企计划发行的海外债数量已达104只,计划发行规模384.47亿美元,数量、规模均创同期历史新高,且已接近2017年全年规模。如果按照当前节奏持续下去,房企海外发债规模有望再创历史记录。截止发稿,内房企海外债存量约高达1091亿元美元,其中主要以美元为主,并伴有少量的人民币、港币和新加坡元,整体平均融资成本达到7.71%的高水平,2019年的融资成本更是达到8.67%。

  Wind数据显示,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比2018年增加30.91%。此外,2020年、2021年,房企海外债到期规模将分别达297.86亿元、316.38亿元,内房企发行外债创新高之际,偿债规模也在逐年走高。

  值得注意的是,发行美元等外债,房企必须要面对的是汇率风险,正如2018年以来人民币兑美元的汇率从6.3左右升至7,贬值幅度超过11%,众房企所面对的偿债成本迅速增加。正如前图,2017/2018/2019是内房企发行美元债的高峰时期,三年间人民币兑美元汇率平均值约在6.5左右,从6.5至7债务总额也将增加7.7%左右,这对于本就高企的美元债融资成本(如泰禾集团此前15%的成本发行美元债)来说,再增加7.7个百分点的融资成本,对于房企来说是巨大的财务压力,且后续汇率如何变化存在较大不确定性,房企的汇率及财务风险敞口或存在持续恶化的风险。

  新浪财经上市公司研究院通过Wind数据梳理的内房企目前的存量美元债务情况。本文只统计已经上市交易的美元债,尚在发行过程中的美元债并不在本次统计范围之内。在上述主流上市房企的已上市还在存续期的海外融资情况看,融资成本普遍高企,算数平均水平达到7.7%。按照时间维度对比看,近几年内房企海外融资利率水平明显升高,从2016年的6.03%飙升至8.67%,短短3年内上涨2.64个百分点。

  从上述统计的单个内房企的存续期海外债平均融资成本来看,德信中国与佳源国际、花样年以及当代置业等融资水平高企,相比之下,华润置地、龙湖集团、万科、碧桂园、世茂等龙头房企的平均海外融资成本更低,在4%左右。

  值得注意的是,禹洲地产的美元债规模排名靠前,甚至高于万科,达到40亿美元的规模。而据克而瑞数据显示,2018年禹洲地产的销售额513.3亿元,排名仅列56位。巨额的美元债与公司在行业中的整体地位并不相符,显得较为突出。

  禹洲地产存量美元债达到40亿美元,约合人民币280亿元,占公司2018年底的总负债的64%,为上年净资产的1.3倍。2018年,禹洲地产的加权ROE仅为19.54%,按前文论述,在目前的美元债融资规模和融资成本基础之上考虑汇率波动的影响,将严重影响禹洲地产的ROE。

  禹洲地产2018年的平均融资成本为7.23%,高于2017年的6.02%。2018年度,禹洲地产银行贷款、其他贷款、公司债券及优先票据的利息达30亿元,同比增长79.37%。2019年以来,禹洲地产融资成本进一步升高,其发行的多笔美元债券,利率普遍在8%至9%之间。

  截止去年底,禹州地产的总负债为436亿元,同比上升58%,其中短期借款为164亿元,同比持平;长期借款为272亿元,同比增长高达150%。公司净负债率由2017年的55.73%上升至2018年67%,预计今年将继续上升。

  高额的融资成本侵蚀着禹洲地产的利润率和ROE,2018年禹洲地产的毛利率水平创上市以来最低值,净利润率也基本处在下滑趋势中。

  作为500亿左右规模的房企,海外融资规模与2000亿规模房企相当,总体债务中,美元债占比不小,一旦外汇及美元债市场发生较大的波动,禹洲地产所面临的汇率风险敞口较大。

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