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这分属两个行政行为

  在持续数年投入上百亿对渭河进行整治后,围绕渭河的生态保护力度还在不断加强。

  去年设立的西安渭河生态区,正式标志着西安市渭河综合治理模式开启生态区建设的实质性阶段。

  随之而来的则是保护与开发如何平衡的棘手问题。在渭河生态区设立之前,渭河沿岸房地产项目开发火热;渭河生态区设立之后,开发等被列入禁止性项目,而部分已开发的项目,则被划入红线范围内,如今处在两难境地。

  截至目前,官方尚未出台进一步细则。如何处理保护区与正在开发建设的房地产项目的关系,成了政府、开发商面临的难题。

  渭河,是黄河的最大支流,也是陕西的“母亲河”。近年来,陕西省累计投资215亿元实施了渭河全线整治工程。为巩固提升渭河治理成效,充分发挥渭河治理效益,2016年,陕西省政府印发《陕西省渭河生态区建设总体规划》,建设宝鸡渭河生态区、杨凌渭河生态区、咸阳渭河生态区、西咸新区渭河生态区、西安渭河生态区、渭南渭河生态区等6个各具特色的生态区。

  2018年8月21日, 《关于设立西安市渭河生态区的通告》发布。通告称,经陕西省人民政府研究同意,西安市人民政府决定设立西安市渭河生态区,重点发展生态保护、生态旅游、文化休闲、农业观光、滩地湿地治理等项目,禁止建设有污染的工业项目及房地产项目,限制开发类建设项目,严格项目审批。

  据了解,西安市渭河生态区位于渭河西安段。纵向范围:南岸西起周(周至)—眉(眉县)交界,东至临(临潼)—渭(渭南)交界(不含咸阳段);北岸西起秦(秦汉新城)—高(高陵)交界,东至临(临潼)—渭(渭南)交界。横向范围:沿渭河两岸堤防向外按照城市核心区200米、城区段1000米、农村段1500米进行控制。

  通告要求,渭河生态区沿岸城市建设规划要服从生态区规划,已建成区段要逐步改造,满足生态区要求。对生态区内的准入项目,要严格控制滨水天际线建筑高度,保证低强度、低密度建设要求。

  在更早的2017年8月15日,西安市成立渭河生态区建设管理委员会(以下简称“管委会”)。管委会主要负责渭河生态区红线划定、规划编制、开发审批、保护利用、采砂许可、岸线用途管制等工作,及时研究解决渭河生态区建设管理过程中遇到的重大问题。

  据西安日报2017年的报道,西安市渭河综合治理工程2008年10月开工至2016年5月,完成了堤防、堤顶道路、桥梁等一期项目建设主体工程。自2016年起,启动以渭河生态区建设为主的二期治理项目,该规划计划再用5年时间完工,到2021年,通过工程、生态、技术治水方法,营造水面、涵养湿地、修复生态,完成治理任务,再现“八水绕长安”盛景。

  《中国经营报》记者走访了解到,西安渭河生态区设立之后,多个房地产项目的开发建设活动受到了影响,首当其冲的是高陵区马家湾段。

  记者近日沿渭河北河堤路由东往西走,发现数个楼盘紧挨渭河北河堤路而建,其中不乏已经建成的居民住宅区。

  其中,当代置业(中国)有限公司”)开发的尚品湾MOMΛ项目,因被政府部门勒令停工,数百位购房者近期频繁围堵售楼部维权。

  “政府部门虽然去年就通知开发商了,但是我们是今年5月底才陆续知道买的房子建在渭河保护区内,房子首付、按揭款都交给开发商了。现在开发商、置业顾问却一直躲避业主,不谈房子的事,至今没有给业主明确的回复和处理方案。”有购房者告诉记者。

  记者在位于长庆东路的尚品湾项目所在地看到,目前售楼部大门紧闭,正门和墙面四处仍残留业主张贴图画的各种维权痕迹。多名置业顾问不得不拎着手提袋站在马路边上推介项目。

  “渭河生态保护区200米红线套,基本销售完毕,涉及货值大概5亿~6亿元。”西安相关负责人告诉记者,现在政府只通知让保持现状,项目处于停工状态。“停工对我们来说也是一种损失,由此产生了巨额的误工费等。”

  “现在离交房时间还有一年多,我们还有充足的时间来完工。”该负责人还表示,目前,公司方面对200米红线的起测位置也有争议,已经组织了律师团来处理此事。

  记者了解到,该项目最初并非当代置业投资开发,项目原名为“泾渭·滨河国际城”,开发商为陕西新财富置业有限公司(以下简称“新财富置业”),在当代置业完成收购当代尚品湾项目不到一个月,西安市就发布了设立渭河生态保护区的通告。

  当代置业2018年年报显示,高陵尚品湾项目总建筑面积63.76万平方米,已签约销售未交付的建筑面积为30.21万平方米。实际/预期动工日2018年7月,预计竣工日期为2022年3月。

  “高陵区涉及渭河湿地生态保护区200米红线个,分别是当代尚品湾、泾渭绿苑和丽湾岛。”高陵住建局一位负责人接受本报记者采访时表示,上述3个项目基本都是在2018年8月西安市设立渭河生态保护区前,五证就已经办理完了。

  记者了解到,泾渭绿苑项目占地37.28亩,由陕西世纪绿园置业有限公司开发,此前就受到多次投诉。

  “我们就项目审批的情况已经向上面做了专题报告,具体如何落实,目前情况尚不明朗。”高陵住建局上述负责人介绍,就如何处置涉及到生态区的房地产项目,该部门无权裁决。“在保护区设立之后,我们第一时间口头通知各个施工单位暂时停工,保持现状。此后,我们也书面通知了施工单位。”

  该局提供的一份在今年5月29日下发给新财富置业的通知内容显示,“因你公司开发的滨河国际城住宅楼项目部分工程在西安市渭河生态保护区,按照市政告字【2018】1号文件精神,自2018年8月份,我局工作人员多次要求你项目涉及渭河沿岸两岸堤防外200米范围内建设工程全面停止施工并保持现状,目前25?楼已停工,45#、46#楼仍在施工,其他涉及保护区范围内的楼未动工。在此期间若继续施工,产生一切后果由你单位自行承担。”

  “因为不仅涉及到政府的公信度,还涉及到群众的切身利益。”上述负责人表示,因为这些项目都是在设立生态区之前已经批建了,因此,他的建议是对于已经建成的楼栋,能保留的建议保留;建成半拉子的楼栋,建议督促开发商尽快完工;对于批建过,但还没有开工的项目,建议就不要再开建了。但这不是最终的定论。

  记者致电西安市渭河生态保护管理办公室,其工作人员称,目前,西安市已经下发了相关文件,让西安水务、规划部门与高陵区政府共同协调处理此事。

  “生态区建设详规审批进度缓慢或许是目前复杂局面形成的原因之一。”陕西当地一名不愿具名的业内人士接受记者采访时表示,2016 年9 月底陕西省发改委、省水利厅印发《陕西省渭河生态区建设总体规划》时明确要求,沿渭各级政府要高度重视渭河生态区建设工作,依据总体规划抓紧制定完成本辖区详细规划,而且2017 年渭河生态区建设目标责任书将详规编制作为一项任务进行了安排。但直到2018年8月21日,西安市才公布了设立渭河生态区的公告,在这期间,就可能会出现新的情况。

  此外,上述业内人士认为,渭河生态区涉及多个行政区域和行业,开展保护工作难度非常大,涉及问题复杂,需要积极研究生态保护对各个行业的要求,超前介入管理,促进规范有序、合理有度进行建设开发。

  陕西北岸律师事务所律师陈文刚认为,高陵区住建局2019年5月份向开发商下发的通知,主要是根据2018年8月16日西安市政府发布的《关于设立西安市渭河生态区》的通知,这分属两个行政行为,业主与开发商作为利害关系人,认为该行政行为侵犯了其合法权益,可以就该具体行政行为提起行政诉讼,确定其合法性,通过行政诉讼来达到维护自身合法权益的目的。

  “若本次停工后,受到政策性或者政治因素的影响,开发商很难再继续履行合同,或继续履行不了,业主可要求与开发商解除合同,并赔偿因此造成的损失。”陈文刚表示。

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